房企融資出現了微幅回暖信號
從信用風險緩釋工具到擔保發債，隨著政策端不斷發力，房企融資出現了微幅回暖信號。中指研究院最新監測數據顯示，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，但環比上升13.3%，融資情況稍有好轉。
近期，部分民營房企如旭輝、碧桂園、新城控股等，都完成發行中債增擔保中期票據。穆迪分析師許有為表示，境內債券發行額自8月下旬以來有所回升，這些債券發行在一定程度上有助于提振境內資本市場的信心。
值得注意的是，今年四季度尤其是十月份，房企將迎來又一個償債小高峰?？硕饠祿@示，僅在2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模就達到1812億元，其中海外債約為617億元。
穆迪在最新報告中表示，由于房地產銷售疲軟，且未來6～12個月有大量債券到期，房地產開發商將需要持續發行債券來緩解其流動性風險。
融資環境有所好轉
2022年以來，為維護房地產行業平穩健康發展，國家多次出臺房地產紓困政策，在堅持“房住不炒”和防范化解房地產市場風險的基礎上，支持房企的合理融資需求，并數次提到對民營企業融資支持。
天風證券表示，在支持主體和措施上，央行主要支持優質房企的融資，包括國有企業和頭部民企。在融資渠道上，并購金融服務和政策行專項貸成為重點支持的融資方式，并特別出臺了信用保護工具、全額擔保為房企債券提供增信。
4月12日，滬深交易所在信用保護工具支持民營企業債券融資座談會上提出，支持市場各方發揮信用保護工具在支持民營企業融資過程中的作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。
2022年8月起，中債增陸續為龍湖、美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝提供全額擔保，所發債券均為3年期中票，發行規模10～15億，合計發行62億元；發行利率3.2%～3.3%，募集用途為項目建設、借新還舊、償還有息債務等。
受此影響，房企整體融資形勢有所好轉，市場信心得到一定程度提振。
據中指研究院監測，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%。從融資結構來看，9月信用債規模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。
從融資利率來看，9月房企融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，環比下降0.44個百分點。受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降，其中信用債平均利率為3.21%，同比下降0.79個百分點。
“8月，監管指定中債增提供全額不可撤銷擔保，支持民企發行中票，得到企業和市場的積極響應?！鄙鲜鲅芯吭罕硎?，9月先后有數家房企發行中票，另有多家房企在與中債增積極溝通，未來第二批房企有望發行中債增擔保中票。
近日，深圳市卓越商業管理有限公司（簡稱“卓越商管”）便發布了2022年第一期中期票據公告，發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
如果從今年第三季度看，天風證券數據顯示，2022年7～9月地產債發行規模為1351.98億元，去年同期為1241.16億元，同比增加8.93%。
融資規模較大的以國企為主，華潤置地近三月發債規模約130億元，此外保利發展、首開、中海、招商蛇口、中鐵建等今年來發債規模均在百億以上。融資情況較好的民企除了碧桂園、龍湖等示范性房企，濱江今年發債規模也達到45億元。
償債小高峰來臨
有資質的房企積極融資，多是為債務的“借新還舊”。這背后，今年四季度行業又一波償債高峰已然來臨。據克而瑞數據，2022年下半年、2023年和2024年仍將是房企的償債高峰期，其中10月又是今年的小高峰。
克而瑞表示，2022年10月將有41筆債券到期，剔除掉已提前贖回的部分后約為632億元，環比增加37.7%。其中，華夏幸福的1只公司債、藍光的一只中期票據、陽光城的1只中期票據已出現實質性違約。
從到期債券規模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發行的境外優先票據，規模約為138.73億元。此外，世茂、金地、富力、合景泰富、卓越、金輝、綠地等房企均將有一定規模的公司債到期，其中富力達到57億元。
雖然融資環境出現回溫，但已出險或資金緊張的房企很難實現再融資。
10月6日，鴻坤地產便發布告稱，“鴻坤偉業14.75%N20221008”債券所有未償還本金連同應計及未付利息將于2022年10月8日到期應付。該公司預計不會在到期日支付應付金額，債券將于10月10日在香港聯交所摘牌。
10月3日，億達中國也公告稱，一筆345萬美元的優先票據出現了本金違約，原因系宏觀經濟、房地產市場及金融環境等不利因素，加上多波疫情爆發，無法于付款日期支付該筆款項，并可能導致持有人要求加快還款。
太平洋證券認為，從發行數據上來看，今年民營房企發債規模各個月份較去年同期降幅都在80%以上，多數民營房企實質上已經沒有再融資能力。
“公開債務本質上對應的是項目層面的資本金，如果無法實現借新還舊滾續的話，就只能寄希望于銷售回款?！碧窖笞C券稱，當前行業面臨的癥結，便在于銷售端復蘇非常緩慢，但融資端擠兌不斷加速。
穆迪方面也表示，受評開發商未來12個月的再融資需求依然高企，自2022年10月1日起的12個月內，將有約282億美元的境內債券和323億美元的境外債券到期或可回售。由于銷售疲軟，房企仍需發債來緩解流動性風險。
太平洋證券認為，假設無法實現大范圍的債務展期，房企將被迫在短時間內集中拋售資產，資產價格的下跌會影響其他企業的資產負債表，金融機構也可能需要在短時間內計提大量減值。因此從防范系統性風險的角度看，如果銷售復蘇持續緩慢，越來越多的房企或會出現二次展期，建議房企盡快開始談判一攬子的、切實可行的整體債務重組方案。